聚富人让每一寸土地释放最大效益，南沙混合用地重塑空间价值

聚富人来源：荣立通配资网站：广瑞网日期：2025-06-21 11:27:09 查看：183

当“功能单一”成为城市痛点聚富人，土地资源愈发紧缺、利用率低下等问题成为发展阻碍，混合用地如何重塑城市空间价值？

让土地资源实现1+1>2，让研发楼里开起咖啡厅，生产车间旁建起展示中心，土地混合开发利用正在让南沙土地成为“斜杠”土地。

土地混合开发利用是城市高质量发展的“增压器”，能够促进功能融合、职住平衡，提升产业协作和城市的运行效率。“推动土地混合开发利用”也是《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》关于“深化土地制度改革”的明确要求。

近年来，南沙区通过土地管理综合改革试点，创新土地利用方式，逐步构建起了全流程、功能混合、立体开发的土地利用制度体系，实现土地利用更集约、更高效、更可持续，让南沙每一寸土地都释放出最大效益。

以规划引领为“舵”，实行用途混合清单制管理

一个集写字楼、大型广场、公共绿化休憩及优质商业空间于一体的超大型TOD综合体，正在南沙庆盛先行启动区拔地而起。

新鸿基庆盛枢纽站场综合体项目，用地面积约152亩，总建筑面积约33万平方米，采用TOD模式，接驳广州地铁4号线、广深港高铁，未来乘客将实现出站即商场。这正是南沙推动土地混合开发利用的生动实践。

庆盛新鸿基大型综合体效果图。

随着产城融合进程加速，为支持产业用地混合利用和公共设施综合服务水平提升，引导土地多用途混合利用，南沙区印发了《广州市南沙区建设用地功能混合利用工作指引（试行）》，明确建设用地功能混合鼓励清单，重点推进“工业用地+”“绿地+”“交通用地+”多类型复合利用。

其中，包括允许工业仓储与研发、办公的混合利用，以适应新兴产业多功能融合的发展趋势；借鉴香港休憩用地的实践，引导公园绿地、广场用地与文体和小型商业、防护绿地与市政停车场的混合利用，充分提升公园绿地、广场用地的综合服务水平，促进防护绿地的合理利用；鼓励交通与办公居住功能的复合利用，推动TOD开发建设，挖掘土地价值、优化城市交通组织形式。

除了新鸿基庆盛枢纽站场综合体项目，南沙还利用南沙港快速、广澳高速、莞佛高速等高架桥下空间开展专项改造、立体利用聚富人，通过提升环境、改善交通、增设设施、融入文化等方式建设“人民微公园”，减少城市灰色空间，增加群众文体活动场所，打造城市品质“新窗口”。

东涌镇马克村桥下公园。

以市场需求为“帆”，创新土地资源供应体系

早在2017年，南沙区就先行先试创设新兴产业园（M9）的用地类型，地价标准与分割转让比例、弹性出让年期等因素挂钩；同时，对存量用地提质增效转为新兴产业园用地的，还给予进一步的地价优惠。

近年来，一批新兴产业园建成招商，形成创业、生活、交流的新型产业社区，促进了数字科技、生物医药和文化创意等战略性新兴产业的发展。

以越秀iPARK粤港智谷为例，依托香港科技大学（广州）资源，采用“园区+社区+校区”结合的模式，重点打造围绕人工智能、智能制造和新能源汽车产业链为主的产业服务生态。

越秀iPARK粤港智谷。

以用地保障为“桨”，建立土地立体空间确权制度

为适配土地立体复合的产权登记需要，南沙区探索建立“三维调查+分层确权”的登记方式。2025年初成功办理勇进二街空中连廊项目的三维立体分层确权登记，实现了立体分层、分级、统一的确权登记管理。

目前，南沙已将这项创新举措扩展应用到海域三维立体分层确权登记领域，通过高精度实景三维技术绘制三维宗海图，精准界定海域使用权区域，为某海底隧道项目划分竖向用海空间并成功办理项目海域使用权。该案例为广东省首个实施海域三维立体分层确权登记案例，突破了传统二维平面管理的局限，为未来海洋资源的精细化管理提供了新思路。

从“二维平面利用”迈向“三维立体空间复合”，南沙正以一场“空间革命”重构城市发展新逻辑，致力于让每一寸城市土地实现“向上生长，向下延伸，多元混合”的精明增长，力争为粤港澳大湾区探索高效益土地利用提供更多可复制、可推广的“南沙经验”。

编者按：

土地是发展的基础。

国务院《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》赋予南沙打造立足湾区、协同港澳、面向世界的重大功能平台定位，要求开展土地管理综合改革试点。

南沙地处粤港澳大湾区地理几何中心，作为国家级战略平台，同时承载着国家新区、广东自贸试验区（南沙片区）、粤港澳全面合作示范区三大核心定位。在粤港澳大湾区建设中地位重要、作用独特，开展土地管理综合改革试点既是发展所需，也是使命所在。

近年来，自然资源部专门出台意见支持南沙开展土地管理综合改革试点，广东省建立省、市、区三级联动机制，推出一系列涵盖规划编制实施、耕地保护、土地利用、用地审批、生态保护修复等多方面的改革措施，不断完善与南沙开发开放相衔接的土地管理制度，推动土地管理综合改革试点走深走实。

2025年是《南沙方案》第一阶段目标中考之年，也是南沙建区二十周年、南沙自贸区挂牌十周年。在《南沙方案》实施三周年之际，将推出系列文章，展现南沙土地管理综合改革试点亮点成效，提交一份阶段性答卷。

撰文：余妍玲

通讯员广州市规划和自然资源局南沙区分局广州市城市规划勘测设计研究院聚富人

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